饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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