OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个丁二醇和丙二醇是不是酒精月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)丁二醇和丙二醇是不是酒精短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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