文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīpp7塑料杯能不能装开水n)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jipp7塑料杯能不能装开水ào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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