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pp7塑料杯能不能装开水 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平团队  

  导(dǎo)读

  是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”,不(bù)足一个月时间,已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态,试点现房销(xiāo)售。

  1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了,用你的钱,建你的房子(zi),还烂尾了,这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没(méi)钱没实力的(de)别建了(le),不能把包袱甩给老百姓和社会,这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势,也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时,全国缺房子(zi),开发商缺钱,预(yù)售(shòu)制是权宜之计,现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1,从(cóng)大开发进入存(cún)量时代,对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le),该取消了,改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱,一(yī)手交房,天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活,兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制,长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事,中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展,跨(kuà)过这道关,解好这道(dào)世界难题。

  2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售?大家想想,绝大部分商品是一手交钱一手交货,预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度,购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看,预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平,比如(rú),交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年,在(zài)此(cǐ)期间,购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息,还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看,预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张,若遇到下行周期,会引发(fā)资金(jīpp7塑料杯能不能装开水n)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制,改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu),这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn),一(yī)举多(duō)得(dé),谋划长远。

  3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度?预售制度怎么来的?国外什么情况?简单科普一下:商品房预售最早源于中国香港,俗称(chēng)卖楼花(huā),卖期房(fáng),是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改,由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺,房(fáng)企缺资(zī)金,借鉴(jiàn)中国香港,引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí),当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是,重(zhòng)点来了!发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施,开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售,买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款,而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以,预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的,如果没有这些保障措施,一定会触发风险(xiǎn),对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng),所以不如借机取消预售制(zhì)度,以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性,现在(zài)中国住房进入存量时代,取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆,不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会,当然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活,只要坚持市(shì)场化改革,中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题,让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性,安(ān)居乐业。

  4、简单讲,如果取消预(yù)售(shòu)制,改为现房销售,开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段,而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信,这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng),这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量,实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善,是以客户为中(zhōng)心,房地(dì)产也不能例外,老百姓买(mǎi)房子是天大的事,烂尾毁三(sān)代(dài),好房幸福一家(jiā)人。从这个角度,取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下,取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

  作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时,对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。(参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》)  

  目(mù)录

  1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

  1.1 起源:分层销售+“按揭”,霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

  1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少,引(yǐn)进“卖楼花”模式,形成“中国内地版预售制”

  1.3 预售制推动城(chéng)市化进程,但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

  2 国际(jì)经验

  2.1 美(měi)国:交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管,交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

  2.2 德国:可零(líng)首(shǒu)付购房,提(tí)供期房烂(làn)尾险

  2.3 英国:10%定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制,55%-80%房(fáng)款交房时支(zhī)付

  2.4 日本:为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法,设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

  2.5 新(xīn)加坡:买方资金由银(yín)行监(jiān)管,享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

  1.1 起源:分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”,霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

  二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng),楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì),但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí),分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代,中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù),许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái),住房的需求是(shì)相当(dāng)高,不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi),需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì),但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问题,不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì),如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开,即“分契”,然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行,购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加,开发商资金周转加快(kuài)。

  在分(fēn)层出售的(de)基础上,将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售,霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司,凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn),对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解,在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后,除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书,上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外,“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn),即先收(shōu)取买家的订金,采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì),等新楼落(luò)成时,收齐买家的钱,买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力,加速了房屋的建造(zào)和销售,也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题,降低投资风险,在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè),纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革,“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí),使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

  预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣,但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况,但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化,建立健全的监管机(jī)制,促进市场健康发展。例如(rú),1960年(nián),位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工,出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后,中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管,即要求开发商在(zài)预售前,确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付,还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成,资金需放入律师(shī)所托管,支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假,套取监管账(zhàng)户资金,中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(监管账户(hù))、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制,且银行的责任上升(shēng),如出现房屋“烂尾”情况,银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng),后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善,出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

  1.2 住房需求大、供给量少,引进“卖(mài)楼花”模式,形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

  二十世纪九(jiǔ)十年代,中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题,引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来,中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工业,强调基础建设,这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng),唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题,才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理,统一分配,以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度,住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢,福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí),因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大,而社会缺少大(dà)型房地产开发商,商品房供应量小的(de)困境,此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起,中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度,先后出(chū)台多项文件,大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如,1998年,国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革,加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件,决定停止住房无偿实物分配,逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制,从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì),允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房,解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题,开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā),形成滚动开(kāi)发模式,住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化,中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè),支(zhī)持购房者(zhě),极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

  引入中国香港“卖楼花”模式后,经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力,加快城镇住房建设。具体来说,是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者,由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港,在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中,商品房预(yù)售流程为:房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中,购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款,并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款,换(huàn)言之(zhī),房屋未建成,开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn),这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言,预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

  1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程,但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

  作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式,预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期,同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应,推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用,不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú),也提高了居民居住水平(píng),中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区,从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居,住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù),数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来,城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年,城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人,43年间增长4.4倍;1981-2020年,全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里,增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào):2021》测算,1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng),城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米,城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào),套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式,2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63%,而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平,比重上升(shēng)至87%。

  是该取(qǔ)消预售制了(le):问题及(jí)建议(yì)

  预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣,行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年,房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng),累计上涨(zhǎng)8.2倍,年复合增速10.6%。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元,累计上(shàng)涨35.8倍(bèi),年复合增速17.8%。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元,累计上涨11.3、65.3倍,年复合增(zēng)速12.1%、21%。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展,房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起,队伍逐渐壮大(dà)。2018年,房地产企业数量达9.8万个,比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

  二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

  1)从(cóng)经济增长渠(qú)道,房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng),高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2%(完(wán)全(quán)贡献),其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3%(直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)),房地产带动产业链占GDP的9.9%(间接贡献),其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

  2)从投资(zī)渠道,2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5%,其(qí)中,房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3%。

  3)从(cóng)金融渠道,从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看,2021年12月为27.07%,如果加上信托等通道业务,占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看,2021年12月占比为18.76%。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约,将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

  4)从居民财富效应渠道(dào),根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》,2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán),大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看,2020年中国为66.6%,高于(yú)美(měi)国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的(de)64%。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高,主要是(shì)因为住房市值高(gāo),以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú),直接融资(zī)比例较(jiào)低,股票、债券市值(zhí)较低,居民投资渠道缺乏(fá)。

  是该(gāi)取(qǔ)消预售制了:问题(tí)及建议

  不(bù)可否认,预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在,当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

  从个人层面看,绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货,预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度,购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如,交(jiāo)房等待期一般为两年,在此(cǐ)期间(jiān),购(gòu)房者不仅承担银行利息,还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外,购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系,如果开发商(shāng)发生违(wéi)约,购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì),但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái),因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

  从行业层面看,预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张,资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期,会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险,进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

  从金融(róng)层面看(kàn),银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方,一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善,出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题,导致“烂尾”等情况,而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng),已(yǐ)经从银行获得房款,如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等,则风险完全(quán)由(yóu)银行承担,银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

  从监(jiān)管角度看,购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了?楼盘(pán)“烂(làn)尾”,归根结底两个字那就是(shì)“没钱”,即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设,商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法,由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定,各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如,太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40%左右,郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是,不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用,导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期,月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么,监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的?实际上,在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下,抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金,是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng),以工程建(jiàn)设(shè)名义,获得监管账户(hù)拨付资金,再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企,而(ér)拨付的工程款,远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn),在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动,变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆,这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性,房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè),形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式,但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

  2 国际经验

  整体(tǐ)来说,国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn):

  1)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护:对于购房者预付资金,一般设有定金或预(yù)付款保护机制,如英国(guó)、日本;

  2)预付款比(bǐ)重:要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低,绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付;

  3)预付款支付方式:预付款一般以定金方式支(zhī)付,或按(àn)工程进度分(fēn)期支付,或二者结合(hé);

  4)按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì):一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款,一是(shì)按(àn)工程进度付款,按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放,购房者开(kāi)始月供;二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn);

  5)房屋烂尾保护:为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险,在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时,保障购房者权益;

  6)房屋交付保护:房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式,一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu),开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期,通常(cháng)1-5年,保修期满(mǎn),购房者支付尾(wěi)款。

  是该(gāi)取(qǔ)消预售制了:问题(tí)及建议

  2.1 美国:交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管,交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

  美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还,最(zuì)低首付(fù)比例为3.5%,交房前仅支付首付(fù),其余房款交付后按(àn)揭还款,交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管,交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

  定金及首付环(huán)节,定金比例一般为房(fáng)款的1%-5%,首付比例最低可低于3.5%,根据美(měi)国官方数据(jù),2021年美国平均首付比例为12%。

  余款支(zhī)付方面(miàn),除定金或首付(fù)外,购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

  资金监(jiān)管方面,美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金,购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾,购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí),且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自银行,银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn),由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益,银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证,通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

  是该取消预售制了:问题及建议

  2.2 德国:可零首付(fù)购房(fáng),提供期房烂尾险

  德国(guó)期房可零首付购房,房款按建造(zào)工期进度支付,按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷,房贷利率采用固定(dìng)利率,开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

  预售门槛(kǎn)方面(miàn),德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前,购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证,签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买,定金按(àn)照德国法律全部退还。

  签署购房合同后(hòu),购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税,分别为房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中,属于购(gòu)房附加费。

  首付方面,德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例,可零首付(fù)购房(fáng)。

  余款方(fāng)面,德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù),一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù),具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说,支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工,支付比例可能(néng)是(shì)30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方面,购房者可在支付房款前申请房贷(dài),房贷利率采用固定(dìng)利率,银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn),每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限,期限结束后,购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

  保险(xiǎn)方面,德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险,保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时,保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复,开发商破(pò)产,由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

  2.3 英国:10%定金保(bǎo)险保护机制,55%-80%房款(kuǎn)交房时支付

  英国预售(shòu)制设(shè)有10%定金保险保(bǎo)护机制,交房前付款比例仅(jǐn)20%-45%,资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

  订立合同前(qián),买卖双方均有一名律师,负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节,各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

  定金方面,英国设置了10%定金保险(xiǎn)保护(hù)机制,当开发商出现财务、经营问题时,购房者10%的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付,而超出(chū)10%的部分较难追回。

  首付(fù)方面,首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10%-25%,首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

  余款支付环节,英国采取按工程进度付款的(de)方式,但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jipp7塑料杯能不能装开水ào)低,一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5%-10%的款(kuǎn)项,即(jí)交房前付款比例在20%-45%之间,剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

  交付环节(jié),英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付,交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

  资金监(jiān)管环节(jié),英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格,资金也(yě)由律师监管,在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中,由买房律师(shī)将资金转给卖方律师,卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng),即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口,有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

  2.4 日本:为规范期房交易(yì)立法(fǎ),设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

  日(rì)本期房交易立(lì)法,定金超(chāo)5%或(huò)1000万日元时,开发商必须完成“预售房定金保全措施”,交房前付款比例不超房(fáng)款的20%,开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10%房款,交房后(hòu)按(àn)揭还款。

  立法方面,日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng),叠加(jiā)法律空白,社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍,为(wèi)此,日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》,经多次修(xiū)订,目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

  定金保护方(fāng)面,根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》,对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5%或超1000万日元的部分,法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施?即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时,开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同,设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险,并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài),其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾,购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付,同时,开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金,一般约(yuē)为房价的10%。

  房(fáng)款(kuǎn)支付环节,交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20%的(de)定(dìng)金,签订购房(fáng)合同后,购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款,但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn),除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

  2.5 新加(jiā)坡:买方(fāng)资金由银(yín)行监管,享1年保修期后付尾(wěi)款

  新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75%房款(kuǎn)的订金,首付比例20%,余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付,所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户,交房后满1年保修期后支(zhī)付15%尾款。

  订金支付环节,新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制,即OTP,签订OTP后需支付5%房款作为订金,OTP有(yǒu)效期(qī)14天,执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同,不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75%的房款(kuǎn)。

  首付比例方面,签订购房合同后,购房者(zhě)需支(zhī)付15%的首付及(jí)印花税,同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

  余款支付上,新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式,《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定,要求(qiú)所有开发商遵守,支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等,支付(fù)比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款,月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加,未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

  资金(jīn)监管(guǎn)方面,购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户,账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu),购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期,此后购房者支付15%的尾款。

  3 启示

  一,短期来看,当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点,重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn),加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度,长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng),重点是保交楼保复工保民生,给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面,从(cóng)现(xiàn)在起,对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业,加(jiā)大支持力度,由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业,为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团,给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

  二,中期(qī)来看,应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性,兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节,建立开发商违约后(hòu)定金保护机制,如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段,保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节,鼓励保险公(gōng)司介入,为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节,建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制,充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管环节,引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu),或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn),以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié),建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内,开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū),购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

  三,长期来(lái)看(kàn),取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面,98年房(fáng)改(gǎi)时,全国缺(quē)房子,开发商缺(quē)钱,预售制是(shì)权宜之计(jì),现在全国套户比超过1,从大开发进(jìn)入存(cún)量时代,对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le),该取消了,改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面,取(qǔ)消预(yù)售制(zhì),改为现房销售(shòu),开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段,而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信,这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障,这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量,实现良币驱逐劣币(bì)。

  

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