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三眼蟹为什么没人吃,世界上最恐怖的螃蟹

三眼蟹为什么没人吃,世界上最恐怖的螃蟹 存量时代,机构布局地产“风物长宜放眼量”,精耕细作个股成共识

  5月以来,房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨,截至5月10日收盘,中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2%。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示,以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例,5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì),龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí),持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40%、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71%、中新集团+1.49%、卧(wò)龙地产+0.97%、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92%。

  公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

  行业红利时代已过 精耕细作成共识

  从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看,2019年末,公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元,占其(qí)所持股票市值的(de)4.66%左右(yòu);2020年市场表(biǎo)现出(chū)色,但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85%;2021年,这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56%。

  不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升,年(nián)底这一数值从(cóng)1.56%升至1.65%。与此同(tóng)时,公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升,从2021年(nián)底的6.94%提高到2022年末的(de)7.03%。

  这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì),公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元,较2022年四季(jì)度提升6.71%。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团,持仓市值占板块比重合计达47.29%,环比(bǐ)下降(jiàng)3.05%。

  从中(zhōng)不(bù)难发现,公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示,在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中,房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展,在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口,排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报,变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步,尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn);其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环,且首季并非行业销售旺季,其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

  形成共识的(de)是(shì),经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代,一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上,配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi),包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业,传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会,背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

  不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度:“行(xíng)业(yè)前几年17亿~18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了,2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积,考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn),也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

  宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出:“时至今日,无论从城镇(zhèn)化的进程,还是人均(jūn)住(zhù)房面积(接近30平/人(rén)),我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代,而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额,以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià),因而行(xíng)业高增的时代已经过去,未来(lái)行业的需求或将回落,在(zài)此过程中,伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性,就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)(类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷),行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng),综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式,获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí),行业的贝塔已经过(guò)去了(le),但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì),机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法,而对应到股票投资,就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

  或许也是基于这样的(de)认识转变,精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

  机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

  头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

  5月以来,房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨,截(jié)至(zhì)5月10日收盘,中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2%。从具体(tǐ)的(de)个股来看,《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ),在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中,本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

  其中,上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10%,它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展,五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大,4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看,上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看,2022年,其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元,比上期减少(shǎo)47.85%,归母(mǔ)净利润1.23亿元,同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24%。2023年(nián)第一季度,其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元,同比增长183.02%;归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元,同比扭(niǔ)亏。

  不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看,各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看, 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

  巧合的是,涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企,其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn),一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高,另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好,从数字上看,一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài),总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

  在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下,自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn),知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中,这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局,其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

  除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外,荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司,一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单:首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元,同(tóng)比增(zēng)长35.51%。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元,同比增长31.27%。

  从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看,《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来, 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi),富国(guó)中证指数1000增强则三眼蟹为什么没人吃,世界上最恐怖的螃蟹排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位,此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

  接受《红周刊》采访时(shí),兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析:“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后,龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū);从拿地端看,2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温,优质土地供给较多(券商测算对应潜在毛(máo)利率在25%以上,目前房企的利润率仅20%),绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地,龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地,龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(拿地金额/销售金额)基本在30%以上(shàng);从融资上看,龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低,净负债率(lǜ)基本在70%以下,而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100%以上,加杠杆(gān)空(kōng)间有限,从融资成本看,龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá),基(jī)本在(zài)3%、4%左右;对应到2023年的销售,龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业,1~4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9%,而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29%。”

  需要(yào)强调的是,在当前中特估的浪潮(cháo)下,央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出:“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在,少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势,其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司,现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本,优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

  “即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估,国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调,“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题,市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑,所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng),央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看,行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu),行业进入高质量(liàng)发展阶段,具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈三眼蟹为什么没人吃,世界上最恐怖的螃蟹(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì),以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升,应该关注估值相对较低(dī),企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

  “存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低,行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà),要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

  顺应机构这一(yī)思路的话,或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示:“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持,首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位,其次是销售份额持续提升,再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

  复(fù)苏速度(dù)缓慢

  机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

  而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现,对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑,2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn),保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正,甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

  对此,知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì),业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企,主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间,尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后,国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地,且主要集中(zhōng)在核心城市,投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长,从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中,能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

  不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示,在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng),还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài),包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况,以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力,可(kě)能会出现,到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说,第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

  上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出,现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多,我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心,这(zhè)个时候,在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候,只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着,只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业,会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū),业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来,这需要(yào)时间。

  存量时代,机构布局地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”,精耕细作个股成共识

  (本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》,文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析,不做(zuò)买卖(mài)推荐。)

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