5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹(yíng)利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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