导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅72小时是几天，72小时是几天几夜数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(72小时是几天，72小时是几天几夜qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显72小时是几天，72小时是几天几夜示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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