近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(y为什么风流女人看指甲ì)来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gè为什么风流女人看指甲ng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)为什么风流女人看指甲，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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