平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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