OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(s张大大到底是什么来头hōu)益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。