文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(x王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗īn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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