文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(云南有哪几个市 云南是几线城市chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　云南有哪几个市 云南是几线城市trong>二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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