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云南有哪几个市 云南是几线城市

云南有哪几个市 云南是几线城市 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任(rèn)泽平团队  

  导读(dú)

  是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”,不足一个(gè)月(yuè)时间,已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态,试点(diǎn)现房销售。

  1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le),用你的钱,建你的房子,还烂尾(wěi)了,这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房,没钱没实力的别建了,不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì),这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势,也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí),全(quán)国缺房子,开(kāi)发商缺钱,预售制是权宜之(zhī)计,现在全国套户比超过(guò)1,从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代,对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le),该取消了,改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱,一手交房,天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活,兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì),长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事,中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展,跨过这道关,解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

  2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售?大家想想,绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò),预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù),购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看,预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平,比如,交房等(děng)待(dài)期一般为两年,在此期间,购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息,还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看,预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张,若遇到下(xià)行周期,会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制,改为(wèi)现房销售,这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展,一举多得(dé),谋划长远。

  3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度?预售制度怎么来的?国外(wài)什么(me)情况?简单科普一(yī)下(xià):商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港,俗称卖(mài)楼花,卖期房,是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改,由于(yú)商品房短缺,房企缺资(zī)金,借(jiè)鉴中国香港,引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实,当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是,重点(diǎn)来了!发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施,开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售,买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款,而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ),预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de),如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施,一定会触发风(fēng)险,对购房民众不公平,所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù),以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性,现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代,取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆,不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì),当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活,只要(yào)坚持市场化改革,中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题,让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性,安居乐业。

  4、简单讲,如果(guǒ)取消预售制,改为现房销售,开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段,而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信,这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng),这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量,实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善(shàn),是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心,房地(dì)产也不能例外,老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì),烂尾毁三代,好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度,取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下,取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

  作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时,对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。(参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》)  

  目录

  1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

  1.1 起源:分层销售+“按揭(jiē)”,霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

  1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少,引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì),形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

  1.3 预(yù)售制推动城市化进程,但背后潜藏的风险确(què)实存在

  2 国际经(jīng)验(yàn)

  2.1 美国(guó):交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn),交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

  2.2 德国:可零首付购(gòu)房(fáng),提(tí)供期房烂尾险

  2.3 英国:10%定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制,55%-80%房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

  2.4 日(rì)本(běn):为规范(fàn)期房交易立法,设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

  2.5 新加坡:买方资金(jīn)由银(yín)行监管,享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

  3 启示(shì)

  正文

  1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

  1.1 起源:分(fēn)层销售+“按揭”,霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

  二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港,楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式,但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题,分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài),中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度,许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅,住房(fáng)的需求是相当高,不(bù)过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位,需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì),但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题,不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式,如把楼宇契约切开,即“分契”,然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng),购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加,开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

  在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng),将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售,霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司,凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验,对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解,在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu),除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书,上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài),“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点,即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金,采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式,等新楼落成时(shí),收齐买家的(de)钱,买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力,加速了房屋的建造(zào)和销售,也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí),降低投资风险,在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色,纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革,“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí),使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

  预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣,但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况,但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà),建立(lì)健全的监管机制,促进市场健康发展。例如(rú),1960年(nián),位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工,出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后,中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管,即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前,确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付,还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng),资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管,支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假,套取监管账户资金,中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户(监管账(zhàng)户)、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制,且银行的责任上升,如出现房(fáng)屋“烂尾”情况,银行将成最大风险方(fāng),后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn),出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

  1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo),引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式,形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

  二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài),中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题,引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来,中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业,强(qiáng)调基础建设(shè),这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程,唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题,才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ),统一分配(pèi),以租(zū)养房”的福利分房制度,住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢,福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题,因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà),而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng),商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境,此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起,中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù),先后出(chū)台多项文件(jiàn),大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如,1998年,国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通(tōng)知》文件,决定停止住房无偿实(shí)物分配,逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì),从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì),允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房,解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题,开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā),形成滚动开(kāi)发模式,住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化,中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè),支持购房者,极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

  引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后,经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì),加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说,是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者,由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港,在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中,商品房预售流程为:房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中,购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn),并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款,换言之(zhī),房屋未建成,开发商可能已拿到了(le)全部购房款,这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言,预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

  1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng),但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

  作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì),预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期,同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应,推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用,不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求,也提高了居(jū)民(mín)居住水平,中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区,从全民蜗居到基本适居,住房事业取得巨大进步,数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来,城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年,城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人,43年(nián)间增长4.4倍;1981-2020年,全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ),增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告:2021》测(cè)算,1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平,城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米,城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套,套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式,2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63%,而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平,比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87%。

  是该取(qǔ)消预售制(zhì)了:问题及(jí)建议

  预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣,行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年,房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平,累计上涨8.2倍(bèi),年复合增速10.6%。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元,累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍,年复合增速17.8%。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元,累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍,年复合增速12.1%、21%。伴随房地产业的(de)快速发展,房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起,队伍逐渐壮大。2018年,房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个,比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

  二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

  1)从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道,房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长,高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2%(完全(quán)贡献),其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3%(直接贡献),房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9%(间接贡献),其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

  2)从投资渠道,2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5%,其中,房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3%。

  3)从金(jīn)融渠道,从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看,2021年12月为(wèi)27.07%,如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务,占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看,2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76%。如果房企大面(miàn)积违约,将导致银行不良率大幅上升。

  4)从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道(dào),根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》,2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元,大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn),2020年中(zhōng)国为66.6%,高(gāo)于美国的27%、日本的37%、英国(guó)的49%、法国(guó)的56%、德(dé)国的64%。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高,主要是(shì)因为住房市值高,以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟,直接融资(zī)比例较低,股票(piào)、债券市(shì)值较低,居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

  是该取消(xiāo)预售制了:问题及建议(yì)

  不可否认,预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在,当前的负面效应愈发凸显。

  从(cóng)个人(rén)层面看(kàn),绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货,预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度,购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如,交房等待期一(yī)般(bān)为两年,在此期间(jiān),购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī),还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外,购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系,如果开(kāi)发商发生违约,购房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力,但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还,因此购房者承担的风险较(jiào)大。

  从行业层面看,预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张,资金若(ruò)遇(yù)到下行周期,会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn),进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

  从金融(róng)层面看,银行作为(wèi)按揭贷款的发放方,一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn),出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题,导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况,而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同,已经从银行获得房款(kuǎn),如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等,则(zé)风(fēng)险完全由银行(xíng)承担,银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

  从(cóng)监管角度看,购(gòu)房者的预售监管资金去哪了?楼盘“烂尾”,归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”,即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设,商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办法,由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定,各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如,太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40%左右,郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是,不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用,导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期,月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么,监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的?实际上(shàng),在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下,抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金,是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng),以工程建(jiàn)设名义(yì),获得监管账户拨付资(zī)金(jīn),再(zài)由工程方将资金转给房企,而拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn),远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn),在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动,变相(xiāng)加杠杆(gān),这样做提(tí)供了资金流动性(xìng),房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设,形成(云南有哪几个市 云南是几线城市chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式,但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

  2 国(guó)际经验

  整(zhěng)体来说,国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点:

  1)预(yù)付款保护:对于购(gòu)房者预付资金,一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制,如英(yīng)国、日本;

  2)预付款比重(zhòng):要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī),绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付;

  3)预付款支(zhī)付方(fāng)式:预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付,或按(àn)工程进(jìn)度分期支付,或二者结合;

  4)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式:一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn),一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款,按揭贷款按照工程进度逐渐发放,购(gòu)房(fáng)者开始月供;二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款;

  5)房屋烂(làn)尾保护:为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险,在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时,保障(zhàng)购房者权益;

  6)房屋(wū)交付保护(hù):房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式,一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后,开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī),通常1-5年,保修期(qī)满,购房者支付尾款。

  是该取消(xiāo)预售(shòu)制了:问题(tí)及建议

  2.1 美国:交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管,交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

  美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还,最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5%,交房前仅(jǐn)支付首付,其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款,交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管,交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

  定金及首付环节,定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1%-5%,首付比例最低可低于3.5%,根据美国官方(fāng)数据,2021年美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12%。

  余款支付方面,除定金(jīn)或首付外,购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

  资金监管方面,美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金,购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾,购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回,且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行,银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款,由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益,银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证,通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

  是该取(qǔ)消预(yù)售制了:问题及建议(yì)

  2.2 德国:可零首(shǒu)付购房,提供期(qī)房烂尾险

  德国期房可零首付(fù)购房,房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付,按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷,房贷利率采用固定利率(lǜ),开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

  预售门槛方面,德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前,购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证,签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买,定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

  签署购(gòu)房(fáng)合同后,购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税,分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中,属于购房(fáng)附加费(fèi)。

  首付方面(miàn),德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例,可零首(shǒu)付购(gòu)房。

  余款方面,德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù),一般分7笔进行支(zhī)付,具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说,支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工,支(zhī)付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方(fāng)面,购房者可在支付房款前申请房贷,房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率,银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn),每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限(xiàn),期(qī)限结(jié)束后,购房者开始还贷。

  保险(xiǎn)方面,德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险,保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时,保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù),开发商破产,由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

  2.3 英国:10%定金保险保护机制,55%-80%房款交房时支付(fù)

  英国(guó)预售制设(shè)有10%定金保险保护机制,交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20%-45%,资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

  订立合同前,买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师,负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节,各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

  定金方面(miàn),英国设置了10%定金保险保(bǎo)护(hù)机制,当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时,购(gòu)房者10%的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付,而超出10%的(de)部分较难追(zhuī)回。

  首(shǒu)付(fù)方面,首付比例通常为10%-25%,首付需要在合同签订21天内支付。

  余(yú)款支付环(huán)节(jié),英国采取按工程进度付款的方式(shì),但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī),一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5%-10%的款项,即交房前(qián)付款比例在20%-45%之(zhī)间,剩余款项交房后支付(fù)。

  交(jiāo)付环节,英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付,交付后方(fāng)可按揭还贷。

  资金监管环节,英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格,资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管,在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中,由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师,卖方律师转给开发商(shāng),即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu),有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

  2.4 日本:为规范期房交易(yì)立法,设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

  日本期房交易立法,定金超5%或1000万日元(yuán)时(shí),开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”,交房前付款比(bǐ)例不超房款的20%,开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10%房(fáng)款,交房后按揭(jiē)还款。

  立法方(fāng)面,日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡,叠加法律空白(bái),社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍,为此,日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》,经多次(cì)修订,目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

  定金保(bǎo)护方面,根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》,对购(gòu)房者支付定金超过5%或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn),法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施?即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时,开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng),设置购房者定金的保证或保险,并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外,其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾,购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù),同(tóng)时,开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金,一般约(yuē)为房价的10%。

  房款支付环节(jié),交房前只需支付最(zuì)多不超20%的定(dìng)金,签订购房合同(tóng)后,购房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款,但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款,除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

  2.5 新加(jiā)坡:买方(fāng)资金由银(yín)行监管,享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

  新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75%房款(kuǎn)的订(dìng)金,首付比例20%,余款按工程进度(dù)支付,所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù),交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15%尾款。

  订金支付环(huán)节,新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì),即OTP,签订OTP后需支付5%房款作为订金,OTP有效期14天,执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同,不执行OTP则退还(hái)3.75%的房款。

  首付(fù)比例方面,签订购房合(hé)同后,购房者需(xū)支付(fù)15%的首付及印花税,同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

  余(yú)款支付上,新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式,《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定(dìng),要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守,支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等,支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款,月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加,未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

  资(zī)金监(jiān)管方面,购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户,账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后,购房者享受1年的房屋保修(xiū)期,此后(hòu)购房(fáng)者支付15%的尾(wěi)款。

  3 启示

  一,短(duǎn)期来看,当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点,重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面,加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù),长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象,重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng),给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn),从现在起,对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业,加大支持力度,由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业,为(wèi)每个房企配套AMC和财团,给予金融(róng)工具配套。

  云南有哪几个市 云南是几线城市trong>二,中期来看,应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性,兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节,建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì),如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段,保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节,鼓励保险公司介入,为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié),建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制,充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节,引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构,或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管,以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节,建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内,开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修,购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

  三,长期(qī)来看,取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面,98年房改时,全国缺(quē)房子(zi),开发商缺钱,预售制是权(quán)宜之计(jì),现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1,从大开发进入存量(liàng)时代,对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了,该取消了,改为现房销售。另一(yī)方面(miàn),取消预(yù)售制(zhì),改为现房销售,开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段,而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信,这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障,这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量,实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

  

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