文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”<鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙/strong>

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。