近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗hé)本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wè太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗i)“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBI太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗TDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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