万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊rong>

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？