导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(sh拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些āng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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