饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了利于(yú)提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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