“现在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的(de)，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其实主要(yào)还(hái)是那些(xiē)有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最(zuì)低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够(gòu)同(tóng)时满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了(le)快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一(yī)半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来(lái)，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速(sù)度并没(méi)有那(nà)么快(kuài)，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳(shū)理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控制(zhì)了公司的(de)扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实际表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就融，这样，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金一(yī)一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期(qī)持(chí)有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的(de)韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自杭(háng)州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的集中调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节(jié)与上游材料(liào)端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看好和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺(fǎng)赛道的(de)公司，它们分别是kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要强调(diào)的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都(dōu)是价(jià)值(zhí)派(pài)基金经理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的(de)产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一时(shí)的家居(jū)板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为(wèi)志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三(sān)只产品均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类(lèi)标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的(de)合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成本的年度(dù)增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内(nèi)做到(dào)到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的(de)定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗