近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xi陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文àn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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