OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(k早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称uò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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