饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房地产(ch保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢ǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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