近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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