近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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