近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(z函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀hǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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