文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qiá黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先n)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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