饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服一本书多重，一本书多重有一斤吗务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承一本书多重，一本书多重有一斤吗担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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