文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(z睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面hài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面