万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故alt="北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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