万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了(已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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