近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来