导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(ch天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物ǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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