5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(t六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思uì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量(l六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思iàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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