5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(w鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别àn)平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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