饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(ji开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(du开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查ì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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