万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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