近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　<正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？/p>

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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