导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢ng>6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢