导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)<脱销什么意思啊，什么叫做脱销/p>

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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