近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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