近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机(j38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少ī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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