导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suà勿必和务必的区别，务必是什么意思呀n)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　勿必和务必的区别，务必是什么意思呀二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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