5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(科兴是美国的还是中国的fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢科兴是美国的还是中国的rong>

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）