文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式(sh什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级ì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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