5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图g>行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连(liá七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图n)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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