文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(k尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系āi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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