文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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