饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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