文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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