万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)across 和 cross的区别，cross和aacross 和 cross的区别，cross和across区别和用法cross区别和用法提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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