万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高n style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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