5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(z戊申年是哪一年hōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(戊申年是哪一年zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(t戊申年是哪一年óu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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