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戊申年是哪一年

戊申年是哪一年 存量时代,机构布局地产“风物长宜放眼量”,精耕细作个股成共识

  5月以来,房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨,截至(zhì)5月10日收盘,中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2%。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示,以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì),5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计,龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí),持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40%、滨江集团+1.71%、中新(xīn)集团+1.49%、卧龙地(dì)产+0.97%、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92%。

  公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

  行业红利时代已过 精耕细作成共识

  从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看,2019年末,公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元,占其所持股票市值的4.66%左右;2020年市场表现(xiàn)出色,但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85%;2021年,这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56%。

  不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升,年底这一(yī)数值从1.56%升至1.65%。与此同时,公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升,从2021年底的6.94%提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03%。

  这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì),公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元,较2022年四(sì)季度提升6.71%。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团,持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29%,环比下降3.05%。

  从中不难发现,公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì),在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中,房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展,在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu),排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报,变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步,尤其是万(wàn)科最为明显;其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环,且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì),其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

  形成共识的(de)是,经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代,一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上,配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi),包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业,传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会,背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

  不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度:“行(xíng)业前几年(nián)17亿~18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了,2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī),考虑存量地产的更新,也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

  宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出:“时至今日,无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程,还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积(接(jiē)近30平(píng)/人(rén)),我国均(jūn)已告别住房短缺时代,而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额,以及过(guò)快上行的房价,因而行业高增的时(shí)代已经过去,未来行业的需求或将(jiāng)回落,在此(cǐ)过程(chéng)中(z戊申年是哪一年hōng),伴随着地产的高杠杆属性,就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷),行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中,综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式,获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时,行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了,但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì),机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法,而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资,就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

  或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变,精耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

  机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

  头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

  5月以(yǐ)来,房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng),截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán),中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2%。从具体的个股来看(kàn),《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股,在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中,本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

  其中(zhōng),上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10%,它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展,五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大,4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看,上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看,2022年,其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán),比(bǐ)上期减少47.85%,归母净利润(rùn)1.23亿元,同比下降33.24%。2023年第(dì)一季度,其实现营业总收(shōu)入27.87亿元,同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02%;归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元,同比扭亏。

  不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看,各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn), 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

  巧合的是,涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企,其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因,一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高,另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好,从(cóng)数字上看,一季度新增虹口135、138住宅地块,总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

  在这样的业绩势头向好背景下,自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看,知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中,这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局,其(qí)当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

  除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外,荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司,一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单:首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元,同比(bǐ)增长35.51%。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元,同比增长31.27%。

  从(cóng)机构(gòu)态度来看,《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来, 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位,富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi),此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

  接受《红周刊》采访时,兴证全(quán)球基金相关人士分析:“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后,龙头的价值更为笃定突出;从拿地端看,2022年土地市场(chǎng)大幅降温,优质土地供给较多(duō)(券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25%以(yǐ)上,目前房企的利润率仅20%),绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(戊申年是哪一年zī)金紧张没法拿地,龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地,龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é))基(jī)本在(zài)30%以上;从融资上看,龙头房企杠杆率较低,净负债率基本(běn)在(zài)70%以下,而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在100%以(yǐ)上,加(jiā)杠杆(gān)空间有限,从融资(zī)成本看,龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑,基本在3%、4%左右;对应到2023年的销售,龙头房企明显跑赢行业,1~4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9%,而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29%。”

  需要强调的(de)是,在当前中特估(gū)的浪潮下(xià),央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出:“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在,少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势,其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司,现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本,优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

  “即使没(méi)有中(zhōng)特估,国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调,“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí),市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑,所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng),央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn),行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后,行业进入高质(zhì)量发展阶段,具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力,以此带(dài)来估值中枢的提升,应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低,企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

  “存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低,行业内部将出现分(fēn)化,要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

  顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话,或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(t戊申年是哪一年óu)资部副总监綦傅鹏表示:“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持,首先是融资成本保持(chí)低位,其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升,再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

  复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

  机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

  而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现,对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑,2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显,保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正,甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

  对(duì)此,知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示,业绩出现明显改善的(de)房企,主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间,尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后,国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地,且主要集中在核心城市,投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng),从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中,能够保有一个正增(zēng)长。

  不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示,在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中,还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外,包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng),以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力,可能会出现,到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说,第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

  上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出,现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多,我们要多给一些耐心,这个时候(hòu),在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候,只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着,只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业,会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏,业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来,这(zhè)需要(yào)时间。

  存(cún)量(liàng)时代,机构布局地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”,精耕细(xì)作个股成共识(shí)

  (本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》,文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī),不做买卖推荐(jiàn)。)

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