万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股(g15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸ǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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